Большинство JDG в Польше работают из дома. Стол в комнате, ноутбук, интернет — вот и весь офис. И почти каждый в какой-то момент задаёт один и тот же вопрос: раз я работаю отсюда, могу ли я списывать в расходы квартплату и коммуналку?
Ответ — да, можете. Но рядом с этой возможностью лежат две ловушки: одна лишает вычета, вторая может увеличить ваш налог на недвижимость почти в тридцать раз. Разбираем обе.
Отдельная комната не нужна
Начнём с мифа, который держится годами: «чтобы списывать расходы, нужна выделенная под офис комната».
Это не требование закона. Вы можете вести деятельность из любой части квартиры, и право на пропорциональный вычет от этого не исчезает. Выделенное помещение упрощает расчёт и укрепляет вашу позицию при проверке — но его отсутствие не отменяет вычет.
Это подтверждается и практикой интерпретаций последних лет: налоговая соглашается с пропорциональным списанием без отдельной комнаты.
Что списывается — и по какой пропорции
Пропорционально доле, используемой для деятельности:
- czynsz (квартплата);
- коммуналка — электричество, вода, газ, отопление;
- интернет и телефон;
- проценты по ипотеке — именно проценты, не тело кредита.
Как считать пропорцию. Основной и наиболее безопасный ключ — по площади: метраж, используемый для работы, делённый на общую площадь квартиры. Налоговая принимает и комбинированные подходы (площадь плюс время использования), но чисто временной ключ — без привязки к площади — отклоняется.
Требование к любому методу одно: он должен быть однозначным и точным. Не «примерно треть», а конкретный расчёт, который вы можете показать и повторить.
Ремонт (remont) — списывается пропорционально, но только если это именно восстановление первоначального состояния. Если работы повышают стоимость квартиры, это уже улучшение, а не ремонт: такие затраты капитализируются и налоговой выгоды не дают.
Оборудование и мебель — для общих помещений пропорционально, для выделенной под работу зоны можно полностью.
Ловушка первая: амортизация квартиры запрещена
Здесь регулярно спотыкаются те, кто читал старые статьи или советуется со знакомыми, открывшими фирму до 2023 года.
С 1 января 2023 года амортизация жилых помещений не является налоговым расходом. Совсем. Раньше это была весомая статья вычета, сейчас её нет.
Если вы наткнулись на совет «амортизируйте квартиру, это большая экономия» — совет устарел на три года.
Ловушка вторая: налог на недвижимость и разница в 28 раз
А это самое дорогое, о чём почти никто не думает заранее.
Максимальные ставки на 2026 год:
- жилое помещение — 1,25 zł за м² в год;
- помещение, занятое под ведение хозяйственной деятельности — 35,53 zł за м² в год.
Разница почти в 28 раз. Для квартиры 60 м² это порядка 75 zł против примерно 2 130 zł в год — если бы ставка применялась ко всей площади.
Теперь главное, и это хорошая новость. Сама по себе регистрация фирмы по домашнему адресу не приводит к повышенной ставке. Юридический критерий другой: помещение (целиком или выделенная часть) должно быть занято исключительно под хозяйственную деятельность и утратить жилую функцию.
То есть:
- работаете за столом в комнате, где живёте → оснований для повышенной ставки нет;
- переоборудовали одну комнату исключительно под офис, жить в ней невозможно → эта часть попадает под ставку для деятельности.
Ключевое слово — исключительно. Смешанное использование сохраняет жилую ставку.
При этом об изменении способа использования помещения нужно уведомить свою gminę — ставки устанавливает муниципальный совет, и порядок подачи стоит уточнить именно в вашем городе, поскольку он различается.
Где на этом ловят
Три типовые ситуации:
- Пропорция «на глазок». В KPiR стоит «30% коммуналки», а откуда 30% — никто объяснить не может. При проверке вычет снимают целиком, а не корректируют.
- Списывают тело кредита вместо процентов. Расходом являются только проценты.
- Заявляют выделенный офис в квартире, не подумав про налог на недвижимость. Человек сам создаёт себе повышенную ставку ради вычета, который её не окупает.
Третий пункт — тот случай, когда «оптимизация» стоит дороже, чем ничего не делать.
Как это делаем мы
- считаем пропорцию по площади и фиксируем расчёт письменно — чтобы через два года было чем объяснить цифру в декларации;
- отделяем ремонт от улучшения до того, как счёт попал в расходы;
- проверяем, не создаёт ли схема повышенную ставку налога на недвижимость: иногда выгоднее списывать меньше и не трогать классификацию помещения;
- при пограничной ситуации готовим запрос на индивидуальную интерпретацию.
Как устроена наша работа — на ai-finanse.pl/ru/.
Коротко
- Отдельная комната для вычета не обязательна.
- Списываются пропорционально: czynsz, коммуналка, интернет, телефон, проценты по ипотеке.
- Пропорция — по площади. Метод должен быть однозначным, «примерно треть» не годится.
- Ремонт списывается, улучшение — нет.
- Амортизация жилой квартиры запрещена с 2023 года.
- Регистрация фирмы дома сама по себе повышенную ставку налога на недвижимость не включает. Включает — исключительное использование под деятельность.
- 1,25 zł/м² против 35,53 zł/м² в 2026 году. Прежде чем выделять комнату под офис, посчитайте обе стороны.
Работаете из дома и не уверены, что списываете правильно? Напишите на biuro@ai-finanse.pl: метраж квартиры, сколько используете под работу и что платите за коммуналку — посчитаем вашу пропорцию и скажем, стоит ли трогать классификацию помещения. Бесплатно.
